政协委员再提全面取消商品房公摊面积

政协委员再提全面取消商品房公摊面积

政协委员再提全面取消商品房公摊面积，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。政协委员再提全面取消商品房公摊面积。

在每年的全国两会上，住房话题都是全民热点。今年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。围绕着人们群众的住房话题，今年人大代表政协委员们已经提出了多项具体方案，不少建议都引发了网友们的强烈共鸣，频频登上热搜榜。

建议取消公摊面积冲上热搜第一

3月7日，“建议取消商品房公摊面积”的话题冲到了微博热搜榜第一位。

全国政协委员洪洋说：“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。

洪洋委员建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

多名代表委员建议取消商品房预售制

另一个关于住房的两会焦点是商品房预售制度。据不完全统计，2022年全国两会期间，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡认为，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售；同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款。

全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹建议废除商品房预售制度，实行商品房现房销售，这是他连续5年提交相关提案。

全国政协委员、南通大学校长施卫东建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。

同样主张取消商品房预售制的还有全国政协委员、四川省工商联副主席张建明。张建明表示，目前以期房形式交易的预售制，对于购房人显失公平，已成为房地产市场矛盾激化的根源，一定程度伤及民生。

“租购同权”备受关注

另外还有多名代表委员将关注目光放在了住房租赁市场上。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，加快落实“租购同权”，切实保障低收入人群相关权益。大城市新市民房屋租金占到收入30%-50%，建议住房租金年度涨幅 不超过5%，让新市民和年轻人更安心，提升幸福感。

姚劲波认为，如果能实现租的房子和买的房子是同样权利的话，相信年轻人的焦虑也会少很多，很多人会真正实现房住不炒，大家能够真正把租房作为买房的一个长期替代措施。

全国政协委员、房天下董事长莫天全也建议坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。

全国人大代表，中国建设银行湖南省分行党委书记、行长文爱华提出四大建议培育和发展住房租赁市场。在加强租赁行业监管方面，文爱华认为，应加速推进《住房租赁条例》的立法出台，构建全面的网签备案制度。

在推进租赁赋权方面，他建议推进租赁赋权的整体性治理，在基础公共服务方面实现租购同权以及稳步推进公共服务赋权。在支持鼓励机构化长租房方面，文爱华认为，可以加大税收优惠力度。在加大金融的支持力度方面，文爱华建议，加大对公租房、保障房建设的支持力度，发展长租房租赁贷款和租赁企业贷款。

“花了100平方米的钱，却只买到70平方米左右的房子”，公摊面积曾广受购房者诟病，今年两会期间，“取消公摊面积”的话题再度登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。

什么是公摊面积？

据《人民日报》报道，今年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。

那么，什么是公摊面积呢？通俗来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

但是，洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。

在洪洋看来，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

住建部曾提“以套内使用面积进行交易”

其实，对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。

2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文 强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

分析人士认为，目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章。

权威专家在新华社采访中解释：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范 ……此处隐藏699个字……够住上明明白白的房子，不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。

该文章指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。

当然，试图一蹴而就取消公摊面积并不现实，毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系，牵一发而动全身，需要有一个转换的过程，其中还涉及众多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫，实现源头治理，加强全流程监管，及时封堵漏洞。

3月7日，全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积，冲上了热搜第一。在热搜下的评论区，网友们纷纷点赞支持，称该建议说出了老百姓的心声。

委员提出建议后，郑州一市民称自己家的房子至少有152万元用在了公摊面积上。那么，公摊面积为何备受争议，是否应该取消？

买房公摊面积花152万多元 市民质疑公摊面积的合理性

据了解，中国内地的期房预售、公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港。但实际上，香港已于9年前正式废除了公摊模式，在彻底取消前，也经过了各方多年的争论。

在郑州，有市民买房为公摊面积甚至花费152万元，更有市民购买的房产公摊面积占比接近29%。

“我们究竟是按照什么标准为‘公摊面积’买单？”郑州市民张敏（化名）今年2月以总价618万多元购买了郑州一处住宅，房本显示，她所购房产建筑面积为181.25平方米，实际套内面积为136.6平方米，公摊面积为44.65平方米，公摊面积占比达到了24.6%。按照其购房单价34097元/平方米算，公摊面积费用达到1522431.05元。

郑州的王先生同样困惑，他今年以总价90万元的价格购买了一套73.17平方米的房产，其中套内面积为52.2平方米，公摊面积为20.97平方米，公摊面积占比接近29%。“一个房子接近三分之一都是公摊面积，这到底是咋算的？”

多数楼盘默认“额外购买公摊面积”

一般来说，7层以下住宅公摊率为7%~12%；7~11层住宅公摊率为10%~20%；12~33层住宅公摊率为14%~24%。

顶端新闻·河南商报记者走访郑州多个楼盘发现，市民们在购买郑州市域内楼盘时，会被自动默认为“额外购买公摊面积”，且不同小区的公摊面积比也不尽相同，有的小区甚至出现“一楼一个公摊比例”的情况。

“事实上，‘同小区不同公摊比例’的现象是普遍存在的。”郑州某地产集团的工作人员赵兰（化名）告诉顶端新闻·河南商报记者。

据赵兰介绍，以其工作的地产集团在东三环某楼盘为例，该小区共有17栋住宅，由于不同楼栋的梯户比或该楼栋所处于小区位置的不同，甚至是户型不同，最终所造成的“公摊比例”不尽相同。

“事实上，开发商在拿地的时候，在地价相同的情况下，自然也要考虑到成本的问题，梯户比越大，住起来越舒服，同时开发商的成本越高。”赵兰说。

公摊面积虽然是老生常谈的问题，但确实需要给予进一步关注

3月7日，全国政协委员洪洋对商品房销售公摊面积现象进行了批评。洪洋指出，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾。

为此，洪洋建议取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政协委员关注公摊面积的问题，从保护业主权益的角度来看值得肯定，也说明公摊面积的问题是业主普遍关注的问题。其次，他也建议公众客观理解此类提案的内容。

“此类问题虽然是老生常谈的问题，但是从社区高质量发展以及购房交易公平透明等角度出发，确实需要给予进一步关注。”3月9日，严跃进接受采访时表示，公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，都需要进一步明确，以更好研究和处理此类问题。

要防范一边取消公摊面积，一边又滋生新费用

“还有一种顾虑也是需要考虑的，可能取消了公摊面积的概念，其他成本又增加起来了。”严跃进表示，改革的同时还要防范“一边取消公摊面积，一边又滋生新费用”的现象。

严跃进认为，关键其实是关于公摊面积的确定和定价的问题，关于公摊面积的政策应该如何调整，若是此类政策调整成本很高，如何优化目前的政策，这都是当前需要考虑的，“政策调整是一方面，政策调整的成本也是需要考虑的内容。”

严跃进介绍，常规来说，公摊面积大概是12%，即得房率大概是88%。总体上，大城市购房压力大，公摊面积会更小，但小城市有的会更大。

“类似情况也确实需要一步步去改进，公摊的制度也是在过去摸滚爬打的过程中制定的。”严跃进说，从规范的角度看，公摊面积确实需要去论证，从物权法等角度去科学论证、规范操作。

是否取消公摊面积，郑州市房管局曾回复5点意见

2019年，郑州市政协委员在市政协十四届二次会议上就曾提出“关于郑州市商品房销售按套内建筑面积计价取消公摊面积的建议”的提案，对此，郑州市住房保障和房地产管理局于当年7月份给出了具体的回复。

在回复中，郑州市住房保障和房地产管理局从房地产市场实际考虑，具体说明了按套内面积计价可能存在一些矛盾和问题。

一是按套内面积计价与目前以建筑面积为基础的房地产管理体系之间衔接问题。回复中表示，在我国目前的房地产管理体系中，房屋建筑面积是各项工作的基础数据，若因为改变商品房销售方式而跟着改变整个房地产管理体系，既得不偿失，还可能因此产生巨大的阻力，使工作难以开展。

二是房屋建设质量问题。按套内面积计价销售房屋，共有分摊面积不再作为计算房屋售价的依据，可能导致开发企业为节约成本而在共有面积上不投入或少投入。

三是购房者在共有分摊面积上的所有权和使用权如何保证问题。

四是房屋单价“虚高”问题。按套内面积计价是以商品房总售价不变为前提的。因此，与按建筑面积计价相比，必然产生商品房单价表面上浮的现象。

五是推行按套内面积计价的合法性问题。为保证按套内面积计价顺利推行，需要以地方性法规或行政规章的形式，确定推行按套内面积计价销售的合法性，强制推行商品房销售按套内面积计价方式。